Ce înseamnă BOMA în imobiliare: ghidul definitiv pentru standardele de măsurare a clădirilor

BOMA înseamnă Building Owners and Managers Association International, organizația care stabilește standarde de măsurare acreditate ANSI care definesc cum se calculează suprafața clădirilor comerciale pentru închiriere și management. Standardele BOMA oferă definiții precise pentru suprafața utilă, suprafața închiriabilă, factorii de încărcare și alocarea spațiilor comune pe proprietăți de birouri, industriale, retail, mixte și rezidențiale. Aceste metodologii de măsurare bazate pe consens asigură consistență și echitate în tranzacțiile de închiriere la nivel mondial.

Tranzacțiile imobiliare comerciale implică milioane de euro per proprietate. Fiecare metru pătrat are valoare financiară. Chiriașii au nevoie de certitudine despre ce spațiu închiriază. Proprietarii necesită calcule standardizate pentru taxele de spații comune. Fără metode universale de măsurare, apar dispute, evaluările devin nesigure și comparațiile de piață eșuează. Standardele BOMA rezolvă aceste probleme prin cadre riguroase de măsurare acceptate global.

Înțelegerea standardelor BOMA contează fie că gestionați proprietăți, închiriați spații comerciale sau furnizați servicii de documentare as-built. Aceste standarde impactează direct tarifele de închiriere, evaluările proprietăților, bugetele de îmbunătățiri ale chiriașilor și costurile de management al facilităților. Acest ghid explică ce sunt standardele BOMA, cum funcționează și de ce au devenit standardul industrial.

Organizația din spatele standardelor BOMA

Building Owners and Managers Association International a fost fondată în 1907 ca federație a profesioniștilor din imobiliare comerciale. Organizația a recunoscut devreme că metodele inconsistente de măsurare creează confuzie și dispute în tranzacțiile de închiriere. În 1915, BOMA a publicat primul Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings, stabilind consistența măsurării ca prioritate industrială.

BOMA servește drept secretariat American National Standards Institute pentru standardele de măsurare a clădirilor. Această desemnare înseamnă că metodele de măsurare BOMA poartă acreditare ANSI, oferindu-le statut oficial de standarde naționale americane de consens. Standardele suferă procese riguroase de dezvoltare implicând arhitecți, dezvoltatori, manageri de active, brokeri, evaluatori și profesioniști din facilități.

Organizația actualizează standardele la fiecare cinci până la șapte ani pentru a reflecta schimbările în designul clădirilor, facilitățile pentru chiriași și modelele de utilizare a spațiului. Fiecare revizie încorporează feedback din industrie, abordează ambiguitățile identificate și se adaptează la tipurile emergente de proprietăți. Acest ciclu regulat de actualizare asigură că standardele BOMA rămân relevante pe măsură ce imobiliarele comerciale evoluează.

Cronologia dezvoltării standardelor BOMA:
1915: Primul standard de măsurare birouri publicat
1996: Revizie majoră a standardului de birouri
2010: Introducerea Metodei B pentru clădiri de birouri
2017: Standard actual birouri (ANSI/BOMA Z65.1-2017)
2019: Standard clădiri industriale actualizat
Actualizări apar la fiecare 5-7 ani bazate pe nevoile industriei

BOMA International operează global cu organizații membre în America de Nord, America Latină, Europa, Asia și Australia. Această prezență internațională ajută la stabilirea standardelor BOMA ca metodologie de facto pentru tranzacțiile imobiliare comerciale la nivel mondial. Când aplicați pentru servicii scan-to-BIM, conformitatea BOMA apare adesea în cerințele proiectului.

Standarde BOMA după tipul proprietății

BOMA publică standarde distincte de măsurare pentru diferite tipuri de proprietăți. Fiecare standard abordează caracteristicile unice și practicile de închiriere specifice acelei clase de active. Metodologiile specifice proprietății asigură măsurători precise indiferent de designul clădirii, epoca construcției sau stilul arhitectural.

Standardul Office Buildings (ANSI/BOMA Z65.1) reprezintă cel mai folosit și recunoscut standard BOMA. El definește cum să măsori spațiul privat de birou, zonele comune, spațiile de servicii și să calculezi suprafața închiriabilă care determină prețul chiriei. Revizia 2017 a adăugat prevederi pentru facilitățile exterioare, a rafinat metodele de alocare a zonelor comune și a îmbunătățit compatibilitatea cu standardele internaționale.

Standardul Industrial Buildings (ANSI/BOMA Z65.2) abordează depozite, centre de distribuție, facilități de producție și spații flex. Acest standard ia în calcul rampele de încărcare, zonele de stocare înaltă, curțile pentru camioane și depozitarea exterioară. Proprietățile industriale au caracteristici spațiale diferite decât birourile, necesitând abordări specializate de măsurare.

• Clădiri de birouri: ANSI/BOMA Z65.1 acoperă spațiile de birouri tradiționale și coworking
• Clădiri industriale: ANSI/BOMA Z65.2 abordează depozite, producție și proprietăți flex
• Clădiri retail: ANSI/BOMA Z65.5 gestionează centre comerciale, mall-uri și retail stradal
• Proprietăți mixte: ANSI/BOMA Z65.6 măsoară clădiri care combină multiple tipuri de proprietăți
• Proprietăți rezidențiale: ANSI/BOMA Z65.4 acoperă clădiri rezidențiale de închiriat și ospitalitate
• Suprafețe brute: ANSI/BOMA Z65.3 stabilește metode totale de măsurare a clădirii

Fiecare standard oferă protocoale detaliate de măsurare, definește terminologia precis, include exemple ilustrative și abordează cazuri comune marginale. Proprietarii și managerii de proprietăți selectează standardul adecvat bazat pe utilizarea primară a clădirii. Proprietățile mixte aplică multiple standarde la diferite componente ale clădirii.

Concepte fundamentale de măsurare BOMA

Standardele BOMA organizează spațiul clădirii în categorii ierarhice. Înțelegerea acestor concepte fundamentale este esențială pentru aplicarea corectă a standardelor. Ierarhia măsurării începe cu cele mai mici spații exclusive ale chiriașului și se construiește până la suprafața totală a clădirii.

Suprafața utilă reprezintă spațiul pe care un chiriaș îl ocupă exclusiv pentru operațiunile sale de afaceri. Pentru spațiile de birou, suprafața utilă măsoară de la partea de birou a pereților coridorului până la finisajul interior al pereților exteriori. Suprafața utilă exclude coloanele clădirii, elementele structurale și penetrările verticale din spațiul chiriașului. Această măsurătoare îi spune chiriașului cât spațiu de lucru controlează efectiv.

Suprafața închiriabilă include suprafața utilă plus o parte proporțională din spațiile comune care deservesc clădirea sau etajul. Spațiile comune includ holuri, coridoare, toalete, camere tehnice, holuri de lift și zone de facilități partajate. Chiriașii plătesc chirie bazată pe suprafața închiriabilă, care depășește întotdeauna suprafața utilă pentru că încorporează costurile spațiului partajat.

Relații de bază ale suprafețelor BOMA:
Suprafață închiriabilă = Suprafață utilă × (1 + Factor de încărcare)
Factor de încărcare = (Suprafață închiriabilă - Suprafață utilă) / Suprafață utilă
Exemplu de calcul:
Suprafață utilă: 465 mp
Factor de încărcare: 15%
Suprafață închiriabilă: 465 × 1.15 = 535 mp

Suprafața de servicii a clădirii cuprinde spații care deservesc întreaga clădire precum holurile principale, penthouse-urile mecanice, camerele electrice principale și birourile de management al clădirii. Aceste spații susțin toți chiriașii proporțional. Suprafața de servicii a etajului include spații care deservesc un etaj specific precum toaletele, dulapurile de întreținere și camerele electrice de pe acel nivel.

Penetrările verticale majore reprezintă deschideri care se întind pe mai multe etaje incluzând șahturile de lift, scările, deschiderile scărilor rulante, atriile și șahturile de conducte. Standardul de birouri 2017 include cel mai de jos nivel al penetrărilor verticale majore în calculele de suprafață, o schimbare față de versiunile anterioare care excludeau complet aceste spații.

Metodele standardului BOMA 2017 pentru birouri

Standardul BOMA 2017 Office oferă două metode distincte de măsurare. Metoda A și Metoda B produc ambele calcule de suprafață închiriabilă dar folosesc abordări diferite de alocare pentru spațiile comune. Proprietarii de proprietăți selectează ce metodă să aplice și acea alegere afectează cum chiriașii împart facilitățile clădirii.

Metoda A calculează suprafața închiriabilă folosind multiple factori de încărcare. Factorii de încărcare ai etajului alocă zonele de servicii ale etajului către chiriașii de pe acel etaj. Factorii de încărcare ai clădirii distribuie zonele de servicii ale clădirii între toți chiriașii. Această abordare cu mai mulți factori oferă alocare granulară reflectând modelele reale de utilizare a spațiului și beneficiul chiriașului de la facilitățile partajate.

Metoda B aplică un singur factor de încărcare pentru întreaga clădire. Acest calcul mai simplu folosește un raport pentru a distribui toate zonele comune proporțional între chiriași. Metoda B rezultă de obicei în suprafețe închiriabile identice pentru spații utile echivalente indiferent de locația etajului. Abordarea cu un singur factor simplifică administrarea dar oferă mai puțină precizie în alocarea costurilor.

Comparație Metoda A vs Metoda B:
Metoda A: Factori multipli de încărcare (etaj + clădire)
- Calcul mai complex
- Alocă costurile după utilizarea reală
- Rate diferite per etaj posibile
Metoda B: Factor unic de încărcare clădire
- Calcul mai simplu
- Alocare uniformă pe clădire
- Aceeași rată pentru toate etajele

Standardul 2017 a introdus Inter-Building Area, un concept care permite proprietarilor să aloce anumite facilități doar chiriașilor care le folosesc efectiv. Un centru de fitness care deservește doar chiriașii premium se alocă acelor chiriași mai degrabă decât să se răspândească pe întreaga clădire. Această rafinare creează partajarea costurilor mai echitabilă pentru facilitățile selective.

Cum calculează standardele BOMA suprafața închiriabilă

Calcularea suprafetei închiriabile conform standardelor BOMA necesită măsurare sistematică și alocare matematică. Procesul începe cu măsurarea clădirii fizice, identificarea categoriilor de spații și aplicarea formulelor de alocare adecvate. Calculele precise necesită planuri de etaj detaliate și atenție atentă la protocoalele de măsurare.

Măsurarea începe la porțiunea dominantă a peretelui exterior. Pentru pereții cortină de sticlă, măsurarea se extinde până la fața interioară a sticlei. Pentru pereții cu adâncime structurală semnificativă, măsurarea merge până la suprafața de finisaj interioară. Spațiile chiriașilor măsoară până la partea de birou a pereților de delimitare care îi separă de coridoare și alte spații ale chiriașilor.

Zonele de servicii se identifică și clasifică ca servicii de etaj sau servicii de clădire bazate pe domeniu. Toaletele care deservesc un etaj sunt zone de servicii de etaj. Penthouse-urile mecanice care deservesc întreaga clădire sunt zone de servicii de clădire. Penetrările verticale precum șahturile de lift se măsoară la cel mai de jos nivel și se exclud din calculele etajelor superioare.

Factorii de încărcare calculează prin împărțirea suprafeței totale alocabile la suprafața utilă totală. Raportul rezultat exprimă cât spațiu comun trebuie să susțină fiecare metru pătrat de suprafață utilă. Factori de încărcare mai mari indică mai mult spațiu comun per unitate de spațiu util, ceea ce afectează ratele de închiriere și costurile chiriașului.

Calcul pas cu pas al suprafeței închiriabile:
1. Măsurați limitele exterioare conform protocoalelor BOMA
2. Identificați și măsurați toate zonele utile
3. Clasificați și măsurați zonele de servicii ale etajului
4. Clasificați și măsurați zonele de servicii ale clădirii
5. Calculați factorul de încărcare al etajului dacă folosiți Metoda A
6. Calculați factorul de încărcare al clădirii
7. Aplicați factorii de încărcare la zonele utile
8. Sumați rezultatele pentru suprafața închiriabilă totală

Serviciile profesionale de măsurare și certificarea BOMA asigură acuratețea calculelor. Măsurătorile certificate oferă verificare independentă că calculele urmează metodologiile standard. Multe acorduri de închiriere necesită măsurători certificate BOMA pentru a elimina disputele despre calculele suprafețelor.

Schimbări cheie și impacturi ale BOMA 2017

Revizia 2017 a standardului de birouri a introdus mai multe schimbări semnificative care afectează rezultatele măsurării și alocarea spațiului. Aceste modificări au abordat ambiguitățile în standardul 2010, s-au adaptat la designul locului de muncă în evoluție și au îmbunătățit compatibilitatea internațională. Înțelegerea schimbărilor ajută proprietarii să evalueze dacă să remăsoare clădirile existente.

Facilitățile exterioare contează acum către suprafața închiriabilă când sunt desemnate pentru uz exclusiv al chiriașului. Balcoanele, galeriile acoperite și terasele de acoperiș finisate folosite de chiriași specifici se includ în măsurători. Această schimbare recunoaște valoarea pe care chiriașii o acordă spațiului de lucru exterior și zonelor de facilități. Clădirile cu caracteristici exterioare substanțiale văd creșteri ale suprafeței închiriabile sub standardul 2017.

Penetrările verticale majore la cel mai de jos nivel contează acum în calculele de suprafață. Standardele anterioare excludeau complet amprentele scărilor și șahturilor de lift. Standardul 2017 include aceste zone la nivelul solului, recunoscând că ocupă spațiu valoros la sol. Această modificare crește de obicei suprafața închiriabilă totală a clădirii cu procente mici.

• Includerea balcoanelor: zonele exterioare cu uz exclusiv adaugă acum la calculele închiriabile
• Tratarea penetrărilor verticale: cel mai de jos nivel al șahturilor și scărilor acum inclus
• Concept Inter-Building Area: alocare selectivă a facilităților către utilizatorii efectivi
• Ilustrații îmbunătățite: ghidare vizuală îmbunătățită pentru scenarii complexe
• Compatibilitate IPMS: alinierea cu International Property Measurement Standards

Cadrul Inter-Building Area permite alocare mai sofisticată a facilităților. Centrele de conferințe, facilitățile de fitness și camerele de echipamente specializate pot aloca costurile doar chiriașilor cu acces mai degrabă decât să răspândească costurile pe toți ocupanții. Această schimbare îmbunătățește echitatea și ajută proprietarii să justifice facilitățile premium.

Compatibilitatea cu International Property Measurement Standards reprezintă o aliniere strategică. BOMA a participat la dezvoltarea IPMS și a asigurat că standardul de birouri 2017 poate produce măsurători conforme IPMS. Această compatibilitate facilitează tranzacțiile internaționale și comparațiile de portofolii pe piețele globale.

Implicații financiare ale măsurătorilor BOMA

Măsurătorile BOMA determină direct rezultatele financiare în imobiliare comerciale. Ratele de închiriere se înmulțesc cu suprafața închiriabilă pentru a calcula chiria de bază. Pass-through-urile cheltuielilor operaționale alocă prin suprafață închiriabilă proporțională. Alocațiile de îmbunătățiri ale chiriașului calculează per metru pătrat închiriabil. Măsurătorile incorecte se răspândesc prin fiecare aspect financiar al operațiunilor proprietății.

Evaluările proprietăților depind de calculele suprafeței închiriabile. Evaluatorii folosesc euro per metru pătrat închiriabil pentru a compara proprietățile și a estima valoarea. Clădirile măsurate inconsistent apar mai mult sau mai puțin valoroase decât realitatea. Calculele ratei de capitalizare, subscrierea împrumuturilor și deciziile de investiții se bazează toate pe cifrele precise ale suprafeței închiriabile.

Un studiu de caz documentat a arătat un portofoliu de clădiri cu 22.218 metri pătrați conform registrelor de chirie dar 24.302 metri pătrați când era certificat BOMA. Diferența de 2.084 metri pătrați reprezenta 8,5% arie lipsă. La ratele de piață, această arie necaptată se traducea în sute de mii de venituri anuale pierdute. Clădirile individuale arătau variații variind de la 2,3% la 11,8%.

Exemplu impact financiar:
Arie necertificată: 465 mp
Arie certificată BOMA: 502 mp
Arie lipsă: 37 mp (8%)
Chirie anuală: 280 lei per mp
Venit pierdut: 10.360 lei per an
Impact pe 10 ani: 103.600 lei
Impact valoare capitalizată (7% cap): 148.000 lei

Alocațiile de îmbunătățiri ale chiriașului calculează pe bază per metru pătrat închiriabil. Un spațiu de 465 metri pătrați închiriabili cu alocație de îmbunătățiri de 100 lei per metru pătrat primește 46.500 lei. Dacă spațiul măsoară efectiv 502 metri pătrați închiriabili sub standardele BOMA adecvate, alocația ar trebui să fie 50.200 lei. Măsurătorile incorecte dezavantajează chiriașii sau umflă costurile proprietarului.

Certificare BOMA și măsurare profesională

Certificarea BOMA oferă verificare independentă că măsurătorile clădirii respectă metodologiile standard. Măsurătorile certificate vin de la profesioniști instruiți în protocoalele BOMA care aplică standardele consistent și precis. Procesul de certificare include documentație, revizuirea calculelor și verificări de control al calității.

Măsurătorii profesioniști dețin de obicei acreditări de arhitectură, inginerie sau topografie. BOMA oferă programe de instruire și examinări pentru profesioniști care caută expertiză în măsurare. Profesioniștii certificați înțeleg interpretările nuanțate ale standardelor, gestionează configurații complexe ale clădirilor și documentează deciziile de măsurare corespunzător.

Procesul de certificare produce rapoarte detaliate de măsurare care arată toate calculele, defalcările zonelor, factorii de încărcare și documentația de susținere. Rapoartele includ planuri de etaj cu linii de măsurare indicate clar, tabele de zone rezumând fiecare categorie de spațiu și note explicative abordând condițiile neobișnuite sau deciziile de interpretare.

• Cerințe de instruire: profesioniștii completează cursuri de măsurare BOMA
• Proces de examinare: examenele de certificare testează cunoștințele standardului
• Standarde de documentație: măsurătorile certificate includ rapoarte cuprinzătoare
• Revizuire calitate: calculele suferă verificare independentă
• Cerințe de actualizare: remăsurarea necesară după renovări semnificative

Proprietarii comandă de obicei certificări BOMA când comercializează clădiri pentru vânzare, refinanțează proprietăți, repoziționează active sau rezolvă dispute cu chiriașii despre calculele suprafețelor. Costul certificării reprezintă o fracțiune mică din valoarea financiară care depinde de măsurători precise. Când este combinată cu documentație CAD profesională, certificarea BOMA oferă asigurare completă a măsurării.

Standarde BOMA pentru proprietăți industriale

Standardul BOMA 2019 Industrial Buildings abordează depozite, centre de distribuție, facilități de producție și spații flex. Proprietățile industriale au caracteristici unice care necesită abordări specializate de măsurare. Rampele de încărcare, curțile pentru camioane, depozitarea înaltă și zonele exterioare factorizează toate în măsurătorile industriale.

Măsurătorile industriale acomodează configurații cu un singur chiriaș și mai mulți chiriași. Centrele mari de distribuție găzduiesc adesea chiriași singuri care ocupă clădiri întregi. Parcurile industriale mai mici ar putea conține mai mulți chiriași care împart curțile comune pentru camioane și zonele de servicii. Standardul oferă metodologii pentru ambele scenarii.

Zonele acoperite și neacoperite primesc tratament diferit în măsurătorile industriale. Spațiul depozit închis măsoară diferit decât zonele de încărcare cu canopie sau curțile de stocare exterioară. Standardul definește care zone exterioare contează către calculele închiriabile și cum să le măsoare precis.

Variațiile de înălțime în clădirile industriale afectează utilitatea și valoarea. Depozitele cu înălțime mare cu 9 metri libere susțin operațiuni diferite decât spațiile cu înălțime mică cu 5 metri libere. Deși BOMA măsoară suprafața podelei mai degrabă decât volumul cubic, standardele recunosc considerațiile de înălțime în definirea zonelor de servicii ale clădirii și spațiilor de echipamente.

Standarde BOMA pentru proprietăți retail

Măsurătorile proprietăților retail urmează ANSI/BOMA Z65.5, care abordează centrele comerciale, mall-urile închise, centrele strip și retail-ul stradal. Proprietățile retail prezintă provocări unice de măsurare pentru că mixul de chiriași afectează valoarea mai mult decât în alte tipuri de proprietăți. Chiriașii ancora, magazinele inline și chioșcurile necesită toate tratament adecvat de măsurare.

Măsurătorile retail disting între suprafața brută închiriabilă și zonele comune. Suprafața brută închiriabilă include toate spațiile chiriașilor din care derivă chiria. Zonele comune includ parcarea, coridoarele, food court-urile și spațiile de facilități partajate. Relația dintre GLA și dimensiunile zonelor comune afectează metricile de performanță ale proprietății.

Calculele chiriei procentuale depind de măsurătorile precise ale zonei de vânzări. Multe contracte de închiriere retail includ clauze de chirie procentuală unde chiriașii plătesc chiria de bază plus un procent din vânzările care depășesc pragurile. Zona de vânzări determină ce suprafață generează această chirie adițională. Măsurătorile incorecte afectează atât calculele chiriei de bază cât și cele procentuale.

Spațiile chiriașilor ancora se măsoară adesea separat de retail-ul inline. Ancorele ar putea deține clădirile lor sau au structuri specializate de închiriere. Standardul retail oferă ghidare pentru măsurarea consistentă a spațiilor ancora respectând caracteristicile lor unice în contextul centrului comercial.

Cum susține ENGINYRING conformitatea BOMA

ENGINYRING oferă documentație as-built precisă care susține fluxurile de lucru de măsurare BOMA. Când proprietarii au nevoie de certificări BOMA, ei încep cu planuri de etaj precise care arată condițiile actuale ale clădirii. Serviciile noastre scan-to-CAD capturează condițiile existente cu acuratețe milimetrică, creând fundația pentru calcule BOMA fiabile.

Modelul neutru față de topograf înseamnă că furnizați date de nor de puncte de la orice sursă de scanare laser. ENGINYRING procesează acele date în desene CAD detaliate care arată toți pereții, deschiderile, coloanele și limitele spațiale necesare pentru măsurătorile BOMA. Desenele urmează standardele și convențiile de straturi specificate, integrându-se perfect cu fluxurile de lucru de măsurare.

Planurile de etaj pentru scopuri BOMA necesită niveluri specifice de detaliu și acuratețe de măsurare. Liniile centrale ale pereților, fețele de finisaj, dimensiunile coloanelor și dimensiunile deschiderilor toate contează pentru calculele adecvate ale zonelor. ENGINYRING livrează precizia necesară pentru ca măsurătorii profesioniști să aplice standardele BOMA cu încredere fără verificare în teren.

Portofoliile de clădiri multiple beneficiază de standarde consistente de documentație pe proprietăți. Când aveți nevoie de măsurători BOMA pentru portofolii întregi, ENGINYRING menține calitate și format uniform pe toate clădirile. Această consistență simplifică procesul de certificare și facilitează comparațiile proprietate cu proprietate.

Proiectele de repoziționare a proprietăților declanșează adesea cerințe de remăsurare BOMA. Când clădirile suferă renovări semnificative care schimbă aspectele etajului sau adaugă spații de facilități, certificările BOMA noi devin necesare. ENGINYRING oferă documentație as-built actualizată reflectând condițiile post-renovare, permițând recertificare precisă. Contactați echipa pentru a discuta cum serviciile profesionale de documentare susțin nevoile de conformitate BOMA.